Росреестр в своем письме от 10.02.2022 N 14-01167/22@ (далее - Письмо) ответил на вопросы, связанные с земельным участком, на котором велось строительство многоквартирного дома (далее - МКД), и правом на такой земельный участок.
Письмо затрагивает сферу деятельности организаций, осуществляющих управление МКД.
Жилищным законодательством предусмотрено, что собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом. Границы и размер этого земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п.4 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ)).
Однако на практике до сих пор возникает проблема: относится ли земельный участок под МКД к общему имуществу собственников помещений этого дома?
Росреестр отметил, что:
1. Если земельный участок под МКД образован в установленном порядке, поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под МКД (с соответствующим видом разрешенного использования), то у всех собственников помещений в таком доме возникает право общей долевой собственности на этот земельный участок в силу прямого указания закона. Право общей собственности возникает одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в МКД без дополнительных заявлений.
2. Если на земельном участке расположено несколько МКД, то осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на такой земельный участок не соответствует нормам действующего законодательства. При этом любой собственник помещения в МКД вправе обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен МКД (ч.3 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ)).
3. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, то земля под МКД находится в собственности соответствующего муниципального образования, а собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД.
Таким образом, организациям, осуществляющим управление МКД, при определении состава общего имущества (в части земельного участка под МКД) в договоре управления МКД необходимо учитывать положения:
- п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ;
- ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
Сообщаем, что Письмо не противоречит нормам закона и является разъясняющей информацией.
Также напоминаем, что письма министерств и ведомств не являются нормативными актами. Содержащаяся в них информация не подлежит обязательному исполнению.